界面新闻记者 | 王妤涵

一年一度的楼市传统旺季“金九银十”已经落幕。

(资料图片仅供参考)

整体来看，今年旺季呈现出多重积极信号。“购房者对房价的预期有所修复，一批品质住宅项目集中入市，供需两端活跃度同步提升。叠加现房销售改革、房贷贴息等政策落地，共同带动市场交易活跃度。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻记者采访时表示。

不过，成交数据仍呈现出明显的结构性差异。据中指研究院监测，10月重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%；1—10月累计成交123万套，同比增长7.3%。同期，重点100城新建住宅成交面积约1600万平方米，同比下降约15%；前10个月累计成交面积同比下降11%。

从行情复盘来看，二手房成交韧性整体强于新房，一线城市率先边际回暖，但价格修复慢于成交。本轮回暖主要集中于部分城市的优质自住标的，市场整体仍处于结构性修复阶段。

核心城市率先回暖

从城市能级维度来看，核心城市是本轮楼市修复的主要支柱，区域间的冷热分化依然存在。

国家统计局发布的9月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，涨幅与上月持平；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。

分城市来看，上海、广州、深圳新房价格环比分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京新房环比下跌0.2%；二手房行情整体更稳，四大一线城市二手房价格环比全线走高，其中上海涨幅达到0.5%。

切换到同比维度，城市之间的价差进一步拉大。9 月一线城市新房价格同比下降 0.5%，降幅较上月收窄 0.4 个百分点；二线、三线城市新房同比分别下滑 2.4%、3.9%。二手房层面，一线城市同比下降 1.5%，二线、三线城市同比分别回落 4.5%、5.4%。

二三线城市的价格压力尚未得到实质性缓解。9月二线城市新房价格环比由上月下跌0.1%转为持平，三线城市新房环比下跌0.2%；二手房市场同样偏弱，二线、三线城市二手房价格环比分别下跌0.2%和0.3%。

价格走势的差异，背后是各个城市需求底盘、基本面条件和去化压力的分化，成交端也呈现出梯度分化特征。

中指研究院监测显示，10月重点100城新建住宅成交面积同比下滑约15%，但一线城市成交面积同比增长4%，其中北京、上海分别录得24%、4%的增幅；二线、三四线城市成交则同比下滑22%、11%。

即便在一线城市阵营内部，行情也并不同步。10月北京、上海新房成交保持正增长，广州、深圳成交面积同比分别下降6%、12%。这也意味着，核心城市虽扛起了市场修复的大旗，但并未同步进入全面复苏通道。

二手房成交先行

本轮旺季最鲜明的结构性特征，是交易重心持续向存量房倾斜。

中指研究院数据显示，10月重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%，环比回落2.7%。分城市来看，北京二手住宅成交约1.3万套，同比增长8.2%；上海约2.23万套，同比大涨34%；深圳二手房成交同比增长3.9%。

新房市场仍未摆脱疲弱态势。10月重点100城新建住宅成交面积同比下降约15%，前10个月累计成交同比下降11%。从重点城市监测结果来看，二手房成交维持同比增长，新房成交仍在走弱，市场交易重心向存量转移的信号清晰。

二手房能够率先活跃，源于持续的价格调整和存量交易本身的灵活性。经过多轮出清，二手房挂牌价、议价空间相对透明，同片区可对比房源充足，购房者可以结合预算、户型、楼况择优挑选。对于刚需自住群体，总价可控性、房源性价比，往往比远期涨价预期更能左右购房决策。

以深圳为例，深圳市住建局统计显示，10月深圳一二手住宅网签合计6957套，同比增长2%，环比下降1%。其中一手住宅网签2596套，二手住宅网签4361套，二手房成交规模显著高于新房。

从成交结构来看，中低总价房源撑起二手房基本盘。界面新闻记者从深圳中原研究中心了解到，10月深圳二手房成交中，150-250万总价段成交占比17.9%，占比最高且增幅领跑；单价4万元/平方米以下房源成交占比40.4%，是成交主力。

和存量市场形成反差的是新房供给持续收缩。中指研究院监测显示，10月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约三成，1—10月累计供应面积同比下滑约两成。前期土地成交、新开工走弱的传导效应持续显现，不少城市新盘入市节奏放缓。

以深圳为例，10月新房批售项目仅13个，环比减少13个，入市规模明显收缩；供应集中在龙华、龙岗、南山三区，合计供应面积30.47万平方米。

政策持续托底

支撑这一轮金九银十行情的底层逻辑，是房地产政策持续托底。

不同于以往以降首付、调房贷利率为主的需求刺激手段，近期政策形成两条主线：一方面直接降低居民购房成本，另一方面启动住房销售领域的长效机制改革。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，政策自10月1日起在全国落地。符合条件的家庭，新发放首套商业住房贷款购房，可享受年化 1 个百分点的财政贴息，贴息期限最长5年，单户贴息贷款上限100万元。

这项政策通过财政分担利息，直接降低刚需群体的实际购房成本。和单纯下调利率不同，贴息政策把财政工具嵌入购房环节，直接减轻月供压力，定向支持自住需求。

另一项影响更为长远的举措，是商品住房销售制度改革。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，文件提出优化预售管理、强化预售资金监管，稳步推进销售制度改革，同步推行 “交房即交证”。

各地配套细则陆续落地，中指研究院统计，截至11月5日，全国已有21座城市出台8・28新政实施细则。

房贷贴息属于短期需求端工具，而销售制度改革重在化解交付风险，重塑房企开发逻辑与资金管理模式。对购房者而言，交付确定性、资金安全已经成为选盘的核心标尺；对房企来说，开发节奏、资金周转、交付履约能力，都将迎来更高的考验标准。

当前，11、12月房企年末冲刺窗口已经开启。严跃进对界面新闻记者表示，短期来看，优质地段新房项目认购热度有望抬升；拉长周期，市场企稳不能只依靠短期刺激，仍需要现房销售等制度持续落地，依靠优质产品供给持续激活交易市场。